房地产工科男 [克而瑞]当代置业调查:地产工科男的生存法则

2018-10-09 - 工科男

研究猿手记:10月,我们实地调研了当代置业、朗诗集团和中国金茂等绿色建筑标杆房企和旗下标杆项目。其中,当代置业给我们留下了十分特别的印象:企业氛围年轻、创新,对产品用材精心选择,建筑设计现代化,甚至充满信心地带我们参观了位于地下室的,控制整个绿色科技系统运营的机房和锅炉房——简而言之,就是严谨直率的“技术范”、“工科男”。

事实上,在企业研究的过程中,我们发现大型企业的产品和运营已经基本形成了标准化模式,目前最值得关注的是多元化和转型方向;而中小型房企能在当前的市场环境下立足则往往有独特的生存之道,产品和运营方面均有不少亮点可挖掘。

那么,当代置业的生存状况如何?

当代置业为北京起家的民营房企,产品定位为“绿色 舒适 节能 移动互联的全生命周期的生活家园”。业内在谈论绿色科技标杆房企时,素有“南朗诗,北当代”一说。

虽是“北当代”,但在当代2015年中报公布的443.97万平方米土地储备中,华北和东北合计占比仅24%,小于华东和华中区域。

从历年财报中可看出,当代是在2013年上市后才加大了在华中和华东的布局,并新进入了上海、武汉和合肥三个城市,但在华北并未进入新城市,布局有向中部和南部倾斜的趋势。这主要是由于,当代在扩大规模的过程中,面临了三大限制:

1,资金限制:当代的资产规模限制了其在北京的发展速度。截至2015年6月30日,其总资产为158.8亿元,2015年上半年的销售金额为43.67亿元,且综合融资成本较高为11.2%。大本营北京似乎已是央企、国企和规模房企的天下,要争夺动辄数十亿的土地对于当代来说已经比较“吃力”,若是“硬着头皮”举债拿地利息将吞噬利润,进入更多的新城市发展是必然选择。

2,市场限制:北京周边城市经济相对落后,不适合房企发展。一般来说,房企扩张时首先会偏向大本营周边的城市,如同为绿色地产开发商的朗诗从大本营南京扩张时,首选的是无锡、常州等,地区文化更接近,也有品牌影响力外溢的优势。但长三角城市经济普遍发达,而华北大部分城市与北京有一定差距,因此当代不得不把“眼光放远”,精选其他区域的城市。

3,定位限制:当代的绿色理念更易被高能级城市人群接受。绿色地产的概念包含了节能和舒适,均需要购房者有一定层次,对居住体验有要求,同时具有环保意识。因此,当代重点选择的还是一线和二线城市。

所以,问题来了:当代为突破掣肘,作出了哪些应对措施?

对策一:强化绿色技术,提升产品品质

随着人的需求变化,绿色科技还在不断研发和推出,如果要做将新技术商业化的“先行者”,就要承担技术应用时出现小缺陷的风险。当代并没有低成本土地供试水,每一个项目都必须成功,因此对产品的苛刻及花费的功夫远大于其他房企。同时,通过差异化定位,当代能够吸引特定客户群,有利于品牌溢价的提高。

专注绿色技术,使得当代在研发方面较为领先。据其官网介绍,ΜΟΜΛ建筑能耗仅为目前中国普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的1/3,全年室内温度控制在20℃到26℃之间,PM2.5净化率在95%以上,相对湿度控制在30%-70%以内,室内噪音低于国家标准5分贝。

当代旗下自设研发设计院,自主研发了地源热泵系统、天棚辐射知冷知热系统、外围护结构保温系统、高性能外窗系统、全置换新风系统、隔音降噪系统等绿色科技系统等。最新的成果如恐龙1号,主要为“新风 净化”功效,半小时能把150平方米居室内的PM2.5值降至5以下。

根据招股书,当代有五个核心技术系统:

同时,在业内,当代以对产品的“苛刻“闻名,如本次调研参观的北京当代MOMA,且不论其采用了高空大跨度悬挑结构并配置了绿色科技系统的空中连廊,光从细节方面便能看出用心和考究,外墙采用了航空专用的耐高温隔热材料以达到被动节能效果,室内墙体采用了吸音的天然石材,甚至连电梯内点缀的樟木也由董事会主席张雷选购,在具装饰感的同时有防霉、杀菌作用。该项目也成为了北京一大地标,有不少名人购买和居住。

对策二:细化产品系统,适应不同区域需求

相比普通项目,绿色地产开发对企业的要求更高。根据不同的地理位置、环境和天气,当地人对绿色技术的需求也不同,如华北空气污染较严重,注重空气净化功能;长三角多雨季,除湿功能更实用等,需要对系统进行改动和重新配置。

当代的产品线目前能覆盖“北方”和“南方夏热冬冷”两个最主要的地理分区:中国北方地区大多为温带季风气候,特点是一年四季分明,夏季温热多雨,冬季寒冷干燥,代表城市为北京、太原,且兼具了严重空气污染的问题。南方“夏热冬冷地区”共涉及 16个省、市、自治区,约有 4亿人口,是中国人口最密集,经济发展速度较快的地区,热湿是夏季的基本气候特点,冬季气温虽然比北方高,但日照率远远低于北方,该地区冬季的基本气候特点是阴冷潮湿,没有政府提供的中央供暖。

通过对科技系统的优化配比,当代共制定了六条产品线,以适应不同气候条件。

根据城市,当代进行产品线的选择:在北京,普通项目采用最高科技配置万国府,保障性住房采用刚需配置满堂悦;山西(太原)和安徽(合肥)项目,考虑经济基本面的优势和气候特点,采用的也是万国城和万国府产品线;湖南(长沙)项目,整体处于南方夏热冬冷地区,但由于三个项目区位不同,各个分期针对的客户群体略有差异,整体体量较大,所以采用了万国府、上品格和满庭春三条产品线配置;湖北、江西项目,地处南方夏热冬冷地区,采用满庭春产品线,自主开发的“恐龙一号”空气滤清系统最先在武汉项目实施;上海项目,原则上可以使用全部6条产品线,考虑到上海闵行项目为当代置业在新城市操盘的第一个项目,故将选用相对保守的满庭春产品线,在未来深耕上海的过程中,将考虑根据区位配比其它产品线。

对策三:布局理念先进海外城市,研发新技术

房企在布局海外前要学习当地法律和政策,同时也要了解文化,需要耗费一定成本,因此大部分试水海外的均是大型房企如绿地、万科、万达等,但绿色地产开发商当代和朗诗却不约而同地选择了美国进行布局。

当代置业在美国共有两个项目,其中休斯顿常青藤MOMC广场为EB-5 投资移民项目,除了销售型物业外,还包含了老年住宅、节能老年公寓、节能老年酒店、节能老年写字楼,老年商场、电影院、剧场、会议中心等;温哥华YU为当代节能与UBC大学战略合作项目,六层长方形绿色住宅,内有大型开发庭院,106套联排式住宅和公寓。

当代选择海外布局,主要原因是:1)国外对于绿色地产的认知度和接受度更高,无需耗费更高的成本向购房者进行知识普及;2)能与国外学校和机构合作,加强产品研发,学习先进理念3)海外资产的价值稳定,对于中小房企来说很适合作为上市公司资产配置的一部分;4)EB-5项目中,EB-5资金占专案开发总资金的20%-30%,银行贷款占30%-40%,公司自有资金约占30%-40%,压力相对较小,也更贴合中国购房者移民需求。

对策四:引入合作企业,减轻单项目资金压力

对于有产品特色但资金实力相对弱的企业来说,合作开发是分散风险、发挥优势的最佳方式,朗诗已经明确表示要轻资产化,当代也逐步增加了合作项目比例。

根据2015年中报,当代的30个项目中有12个是合作项目,且大部分是上市后新获取的项目。从合作对象来看,主要分为两种:

与房企合作。如当代和北辰有两个合作项目,分别位于北京顺义和武汉,当代分别持股50%和45%,项目均采用了当代的绿色技术;当代与旭辉在北京共同开发当代旭辉墅,股权各半;当代与三盛宏业共同开发上海松江颐景园,当代持股35%,当代的绿色技术与三盛宏业的园林特色能够结合;今年8月,当代以1020万元的价格向陕西卓立收购了位于西安的一幅地块50%的股权,该地块总建面33万平方米。

与基金合作。当代自设了绿色产业基金,专注绿色地产示范项目、绿建价值链孵化器和互联网金融的股权投资基金,首期规模有望突破10亿元,通过与金融机构进行股债配资,有望管理资产规模超过50亿元。此外,当代还与民生加银、华融资产等进行了合作。未来,当代的将主要采取三种融资手段,按比例排序分别为:境外股权融资、项目股权融资和境内股权融资。

结语:

综上,当代有优秀的产品力和新技术研发能力,但在模式创新上才刚刚起步,还有待进一步完善。

对此,我们有三点建议:1)轻重并举,利用好产品优势,多通过共同拿地或入股方式与其他房企合作开发,尝试代建等轻资产手段;2)引入股东,如对房地产行业看好的险资、投资机构等,愿意支持当代进行新技术的研发和试水,将更多新技术商业化;3)与其他绿色企业加强合作,共同推广绿色建筑,在更大范围传播理念。

(我们后续将推出关于绿色地产的重磅专题,敬请期待么么哒!)

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